Крым - это не краткосрочные инвестиции — Коммерческая недвижимость Москвы
Поиск коммерческой недвижимости
Площадь
Цена в рублях:
Расширенный поиск
Статьи
6 Октября 2016

Крым - это не краткосрочные инвестиции



Крым – регион деликатный, и вести бизнес здесь нужно по-особому. В то же самое время новый рынок открывает практически безграничные возможности для российских инвесторов. О том, чем нынче живет рынок крымской деловой недвижимости, мы поговорили с директором риелторской компании «БизнесПартнер» Екатериной Бакониной.

- Екатерина, в коммерческом секторе в России сейчас нелегко всем. Кроме разве что арендаторов и собственников бизнеса, ориентированных на низкий ценовой сегмент: хостелов, стоковых магазинов, рынков и так далее. Как обстоят дела в Крыму? Тенденции те же или есть свои особенности?

Я бы сказала, что нелегко сейчас всем: и собственникам бизнеса, и арендаторам особенно. Волну кризиса отмечают как средний, так и малый бизнес в той или иной степени. Когда падает покупательская способность, бизнес реагирует минимизацией затрат. Это значит, что пересматриваются в том числе и условия аренды.

Как правило, если не удается договорится с арендодателем, предприятие переезжает в более скромные условия с меньшими затратами на аренду. Это тенденция на данный момент имеет место быть везде: и в столице, и в регионах, и в Крыму.

Санкции – одна из основных проблем Крыма. Это непосредственно отражается на развитии коммерческого сектора. Я имею ввиду невозможность захода на этот рынок узнаваемых международных брендов и развитие франчайзи, а также трудности работы инвесторов, у которых открыты международные проекты.

В Крыму, если вести речь о Южном берегу, есть только одна особенность. Это туристический сезон, на который и приходится пик потребительской активности для некоторых сфер бизнеса, например, развлекательных направлений и сегмента HoReCa.

Симферополь и Севастополь живут более динамичной жизнью и вне сезона, поэтому инвесторы, которые ищут прежде всего стабильного дохода круглый год, рассматривают эти города с большим интересом.

- После распада СССР Крым не уставали критиковать за чрезмерно завышенные цены при отвратительном сервисе и инфраструктуре. Сейчас что-то изменилось?

- И сейчас критикуют. Но надо понимать, что если десятилетиями все разваливали, то за 2 года построить новый мир невозможно. Конечно, если рассматривать Крым исключительно как курорт, то минусов турист для себя найдет больше, чем плюсов.

Но не стоит забывать о других очень важных факторах. Это уникальная природа, климат, рекреационные ресурсы, лечебные грязи, завораживающие пейзажи, достопримечательности и многое другое, что делает этот полуостров очень привлекательным и для туристов, и для инвесторов.

После референдума ведется активная работа по развитию региона: это строительство электроподстанций, Керченского моста, дорог, снос незаконных самостроев и многое другое, что в конечном итоге сделает Крым успешным курортом, надеюсь, мирового уровня. Разумеется, все это будет даже не в ближайшие 5 лет, но будет обязательно.

Теперь про цены. Ни для кого не секрет, что для крымчан традиционной валютой всегда был доллар. Это было при Украине и осталось сейчас. Многие собственники объектов недвижимости когда-то покупали в долларах и продать хотят также, не теряя. Особенно те, кто живет в Украине. Рубли им там не нужны.

Ситуация понятна: валютный рынок штормит, а доллар тем временем укрепляет свои позиции как к рублю, так и к гривне. Но дело в том, что, к примеру, пять лет назад курс был один, а сейчас совсем другой. Это объяснить сторонам сделки порой бывает очень сложно. Даже когда удается договорится, возникает обязательное условие расчета именно в этой валюте, хотя в договорах мы прописываем рубли. Такую особенность должны понимать потенциальные покупатели, потому что они могут столкнуться с подобной ситуацией.

Если выделять в отдельный блок цены на аренду в туристический сезон, то стоит сказать, что они действительно местами завышены, учитывая факт слабого сервиса и отсутствия инфраструктуры. Ниже объясню, почему.

Во-первых, при Украине потребитель был не настолько взыскателен, как сейчас. Многие туристы приезжали на машине, заходили в любой двор, где висела табличка "сдаю комнату" и снимали то, что им по душе. В то время цены на проживание были выше и опять же в долларах.

Сейчас потребитель более разборчив. Да и ехать на машине, к примеру, с севера страны не представляется возможным. Поэтому многие хотят познакомится с будущим жильем до момента приезда по средствам систем бронирования.

В Крыму очень много туристических объектов размещения в частном секторе. Но пока что арендодатели не так интенсивно пользуются площадками для бронирования. Поэтому теряется определенный процент прибыли.

Кто-то при этом демпингует и страдает, а кто-то умудряется даже завышать стоимость аренды, дабы хоть что-то заработать. И тут мы плавно приходим ко второй особенности: большая часть местного населения ЮБК зарабатывает в летние месяцы и затем на вырученные деньги живет весь год. Поэтому ждать снижения цен на аренду не приходится.

Третий фактор - хаотичная застройка, самозахваты и вседозволенность, которая имела место быть при Украине. Строили где хотели и как могли, не было градостроительного плана. И все это на фоне красивейших пейзажей, что безусловно, оставляет неприятный осадок у туриста. Также можно вспомнить "кладбищенские" заборы, которые разграничивают по несколько метров пляжа  и отрезают доступ - просто так прогуляться вдоль береговой линии разве понравится туристу. И это лишь несколько факторов, которых я коснулась поверхностно.

- Почему вы сейчас работаете именно на крымском рынке? Почему, скажем, не Сочи? Ведь там в туристической отрасли деловая активность в последнее время, судя по статистике, гораздо выше…

- Конечно же, жду Олимпиады в Крыму! А если серьезно, то всегда интересней работать на рынке, который находится в стадии развития. На момент референдума я работала на столичном рынке готового бизнеса и тогда дала определенный прогноз ситуации, которая будет происходить в ближайшие годы в Крыму. Так оно и произошло.

Я понимала, что первый год не будет интересен инвесторам, потому как цены взлетят на 20-30%. Так и случилось: многие инвесторы приехали, посмотрели, просчитали, развернулись и уехали. Для них рынок стал бесперспективным и неинтересным. В основном это инвесторы, которые преследовали спекулятивную составляющую сделки. Моя работа на этом рынке началась спустя полтора года, когда "хотелки" продавцов остались лишь мечтами о богатых москвичах, которые скупают все, не умея считать деньги, на деле оказалось иначе. Когда упал потребительский спрос, началась стагнация цен.

Стоит отметить одну небольшую особенность. Как мне кажется, полуостров как бы оторван от реальной обстановки в стране в плане анализа цен на объекты как жилой, так и коммерческой недвижимости. Крым - он как отдельная планета: уже не там, где был раньше, но еще и не здесь.

Если взять, к примеру, ЦФО, то мы чаще ездим в соседние регионы и города, к друзьям, родственникам, просто на уик-энд, сравниваем цены, инфраструктуру, сервис, удаленность конкретного объекта от центра или достопримечательностей и так далее.

Повседневный анализ мы делаем непрерывно. Да и цены давно сформировались по конкретному региону, и когда мы продаем свой объект недвижимости, то легко можем его оценить сами. А вот крымчанам сейчас сложно. Они немного, если можно так сказать, оторваны от реальности.

Когда я начинала свою работу в Крыму, многие собственники спрашивали, как же я оцениваю объект? С теми, кто был недоволен ответом, приходилось долго и аргументировано  разговаривать. Согласитесь: кому нужен недострой без коммуникаций, в 7 километрах от моря, в глухой деревушке на клочке земли в 2 сотки за 5 000 000 миллионов рублей? Думаю, что никому.

Поэтому приходилось выезжать на объект лично, оценивать инфраструктуру (особенно подъездные пути), проверять наличие коммуникаций, консультироваться со специалистами по поводу геологии участка (потому что рельеф в Крыму весьма разнообразен и строительство и эксплуатация уже готового дома может принести достаточное количество сюрпризов и затрат), и после сравнительного анализа и возможных выявленных проблем я обычно корректировала стоимость объекта в меньшую и более адекватную стоимость.

В коммерческом секторе, а также в готовом бизнесе в Крыму есть еще одна проблема: отсутствие понимания определенных формул расчета как стоимости объекта, так и его рентабельности. В этом плане также пришлось приложить немало усилий. Но все эти факторы меня не отпугнули, а, наоборот, привлекли возможностью развивать в Крыму цивилизованный рынок покупки продажи недвижимости.

Ведь когда приходит собственник в агентство недвижимости у себя, например, в Феодосии и говорит, что хочет продать объект за 3000 000 млн. рублей, то местный брокер не задумывается, а реально ли это? Стоит ли объект таких денег? Он просто добавляет свою комиссию и продает – вот и вся арифметика. Я же, как меня называют клиенты, человек с большой земли, и мне есть с чем сравнивать.

По Сочи я тоже работаю, но это пока единичные сделки под конкретного инвестора. Не буду скрывать, что рынок данного региона более привлекателен как наличием инфраструктуры, так и постоянным и стабильным присутствием туристов. Но надо понимать, благодаря чему существует подобный комфорт и более стабильные показатели продаж.

Это, конечно же, олимпийские объекты, а также новые постройки девелоперов. Подготовка к Олимпиаде не прошла даром и очень серьезно отразилась на сервисе. Многие факторы сыграли плюсом к положительной динамике спроса на сочинские объекты. Еще один немаловажный факт, который играет в пользу Сочи - это более-менее стабильный рынок труда, если рассматривать в контексте конкретного переезда. Моя тематика в первую очередь курортная недвижимость, поэтому и Сочи так же в числе приоритетов на будущее.

- Какие перспективные сегменты рынка коммерческой недвижимости в Крыму вы могли бы выделить? Во что советуете вкладывать деньги инвесторам?

- Чего Крыму не хватает, так это качественной медицины, образовательных учреждений, в том числе и частных, недорогих объектов размещения (хостелы, кемпинги). Да многие ниши востребованные, нужен анализ конкретного региона. Если ЮБК, то можно прибавить и систему обслуживания: кадровые агентства, клининговые компании, прачечные - все то, что обслуживает туристические объекты.

Инвесторы должны понимать, что Крым - это не краткосрочные инвестиции, если только вам не повезет и не попадется очень качественный объект по "вкусной" цене. В зависимости от рода деятельности компании необходимо детальное изучение спроса.

В целом, я бы советовала присматриваться к земельным участкам в районе от Керчи до Судака. Цены там значительно ниже, чем, например, в Ялте или Севастополе, но перспективы очень неплохие, учитывая строительство и скорый запуск Керченского моста. Туристический трафик в этом районе будет значительно выше, чем в остальных, да и логистика немного проще и дешевле.

- Местные брокеры на рынке стали расторопнее? Раньше ведь говорили, что к российским правовым и экономическим реалиям они все никак не могли привыкнуть.

- Честно говоря, не хотела бы оценивать работу своих коллег в Крыму. Могу сказать только одно: те, кто порасторопнее, на рынке остались и работают. Остальные ушли.

- Представим ситуацию: инвестор решает зайти в Крым и вложить деньги, скажем, в гостиничный комплекс на Южном берегу. К каким подводным камням ему надо готовиться?

- Первое на что нужно обратить внимание инвестору, это тот факт, с кем ведется общение по поводу покупки объекта недвижимости: с самим собственником или третьим лицом на основании доверенности. Махинаций было очень много. Особенно осторожно необходимо быть с представителем собственника, который получил доверенность на территории Украины.

В Украине был принят закон «Об обеспечении прав и свобод граждан и правовом режиме на временно оккупированной территории Украины» от 15.04.2014 г. № 1207–VII (далее также — Закон Украины от 15.04.2014 г. № 1207–VII). В соответствии с частью 5 статьи 11 данного Закона любая сделка в отношении недвижимого имущества в Крыму, в том числе земельных участков, совершенная с нарушением украинского законодательства, является недействительной и не создает юридических последствий, кроме тех, который связаны с ее недействительностью.

Следующий шаг - оценка допустимой удаленности от моря, в соответствии с Водным кодексом РФ. Допустимая зона строительства должна быть не менее 500 метров.

Для оценки и детального изучения имеющейся документации в данном случае я бы рекомендовала обратиться за консультацией к юристу, с которым работает брокер. Либо, в случае самостоятельного поиска, можно подать запрос в юридическую компанию с хорошей репутацией.

- Я знаю, что в Сочи постепенно заходят иностранные инвестиции. Их привлекает активность туристов в этом регионе, а также инфраструктура, которая была построена накануне Олимпийских игр. Как на счет Крыма? Неужели прямо все так плохо?

- На этот вопрос я частично ответила раньше. Основная проблема Крыма – это санкции. Во всем мире референдум так и не признали легитимным, и Крым считается оккупированной территорией. В данном случае мы можем рассчитывать на инвестиции тех стран, которые не присоединились к общей коалиции или на наши собственные российские инвестиции.

На сегодняшний день выделяются серьезные суммы из государственного бюджета в развитие региона, а это уже положительная динамика. В любом случае, инвестиции заходят, постепенно и без огласки. Думаю, что основные крупные инвесторы появятся в Крыму после запуска моста, так как будет решена проблема логистики.

- Как вы оцениваете перспективы рынка деловой недвижимости в Крыму на протяжении ближайших двух лет?

- Думаю, что 2 года это слишком короткий срок для каких либо серьезных изменений. Реально оценивать развитие Крыма можно в перспективе 5 - 10 лет. Арендный рынок коммерческой недвижимости Севастополя и Симферополя достаточно активный и будет только набирать обороты.

Для девелоперов считаю весьма перспективной нишей строительство коттеджных поселков на небольшом удалении от моря. На данный момент мы практически завершили сделку по приобретению земельного участка под застройку, и сразу несколько компаний обратились ко мне с той же заинтересованностью.

Будет развиваться сегмент автотехобслуживающих станций, шиномонтажей, автомоек. На данный момент этого не хватает на определенных участках даже местным жителям. Производственный сегмент также актуальна, особенно переработка рыбы, консервные цеха, сушильные и формовочные, заморозка, но тут немаловажный фактор - это опять же логистика.

Сейчас в России активно развивается сельское хозяйство.  Среди моих клиентов есть российский фермер и пара французов, которые хотят серьезно заняться развитием фермерского хозяйства на территории Крыма. Это очень приятно. Возможно, будет и на этом рынке активный интерес, и фермеры будут создавать высококлассный продукт. Возможно, здоровая конкуренция создаст привлекательную цену на продукты, и туристы полюбят этот регион еще больше. Кстати, частные европейские инвесторы действительно охотно интересуются данным регионом, но им не хватает как общей, так и юридической информации касательно сделок с нерезидентами.

Интервью записал Тарас Жуковский



Короткая ссылка на новость: http://knm.ru/~w5OEz